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验收精装房 得借一双“透视眼”
2019-07-12 19:02  来源:广西新闻网•桂林

南国早报记者 王光家 文/图

验收精装房 得借一双“透视眼”

卫生间底部的防水层,因贴砖而遭到大面积破坏。

验收精装房 得借一双“透视眼”

厨房与卫生间的电路串联,存在安全隐患。

    7月初,有业主向记者反映,其所购精装房在装修施工中存在户型功能擅自变更、卫生间防水高度过低等问题。还有业主探访南宁另一施工中的精装房楼盘,发现不规范施工触目惊心。

    绝大多数业主没有机会看精装房施工现场,面对精装房成品,业主该如何透过表面现象来判定内在品质?南宁第三方监理机构的验房师提供了一些监理案例和经验,供业主借鉴。广西建筑装饰协会专家呼吁,精装房施工方应遵守相关装修标准,保障业主利益。

    1 典型案例

    施工不规范问题多

    业主黄女士的新居是南宁福建路某小区的一套精装房,建筑面积147平方米。今年上半年,她邀请南宁第三方监理机构进行验房,查出上百处问题。

    在验房现场,记者看到所查出的问题涉及客厅、厨房、过道、公卫、主卫、阳台、书房、入户门等10个空间。例如,客厅的踢脚线有12处空鼓,吊顶开裂两处;厨房墙砖空鼓6处,消毒柜未通电,洗菜盆水管未接;公卫的柜子发霉,墙砖4处空鼓;阳台的墙面开裂,没有地漏盖,排水口堵塞,地砖5处空鼓;书房空调管无套管,窗户锁闭困难,门扇安装不正。其中,主卫的问题最多,仅墙砖空鼓就达到43处,此外还有花洒接口破损、柜子发霉等问题。

    验房师梁闯表示,这是一套问题比较多的精装房,主卫墙砖空鼓几乎涉及整个空间墙面,令人吃惊。

    7月10日,记者回访得知,上述主要问题开发商已整改完毕,事情得到了较好的解决。

    业主覃先生在南宁某精装房楼盘买了房子,目前仍在装修施工中,然而近期他探访工地时发现,户型功能结构中途出现变更、防水施工不规范,与精装品质和合同交付标准不符。7月11日,南宁沙井街道办事处组织业主和开发商进行协商,目前双方尚未达成一致解决方案。

    覃先生说,功能变更主要体现在两个阳台。合同的精装房交付标准中,阳台1和阳台2均为精装交付,即地面要贴地砖和踢脚线,墙面要刷乳胶漆。开发商近期却向业主发了一份通知称,相关户型中的阳台2被相关部门批准为绿化阳台。也就是说,阳台2将被填土种花草,变成种草阳台。而购房合同中的阳台1,根据开发商的承诺,原本应为“多功能房或阳光房”,如今开发商却表示此处空间“不能封闭”,开发商对此的解释是“为了通过验收”。

    有的购房业主是该楼盘的施工人员。在施工现场,他们发现了多种不规范行为,其中让业主最不满意的就是卫生间墙面防水只做30厘米高。根据国家相关装修标准,卫生间墙面防水高度应达到1.8米左右。

    2 暗访现场

    防水层遭到大量破坏

    为了解精装房施工质量,记者近日跟随知情人士暗访了一个正在施工的精装房楼盘。该楼盘位于南宁江南区,目前刚做完水电,正在贴砖,现场的不规范施工行为极为明显。其中,卫生间防水层不仅只有30厘米高,而且遭后期施工大量破坏。记者走访7个楼层约50个户型,发现沉池全部采用建筑垃圾回填,回填的建筑垃圾包括红砖块、轻质砖块、砂浆颗粒、钢筋、管线废料、废弃瓷砖等,现场全然不见规范回填应使用的陶粒。

    现场的贴砖工人解释说,该楼盘墙砖底部的防水层之所以遭到大量破坏,原因是“底部防水层做成了弧形,墙砖无法贴平,只好将防水层剥开”。对于如何补救,工人称“用水泥补一下就可以了”。此外,该楼盘还存在厨房电路与阳台、卫生间串联等不规范现象。

    南宁第三方监理机构一名家装监理表示,水泥不能起到防水作用,厨房电路应独立设置,以避免电器超负荷使用出现安全隐患。

    针对“卫生间墙面防水只做30厘米高”的问题,南宁一名精装房施工负责人认为,这要看工人贴砖是否采用了防水砂浆。如果是,墙面能起到一定的防水作用;如果不是,那就属于偷工减料行为。

    广西建筑装饰协会负责人表示,依照国家装修施工规范,卫生间严禁使用建筑垃圾回填沉池。防水属于重要的隐蔽工程,应严格执行国家相关标准。企业的创新工艺值得鼓励,但其执行的标准不能低于国家相关标准。广西工程建设地方标准《全装修住宅室内装饰装修工程质量验收规范》将于今年9月1日起实施,其中规定,卫生间墙面防水高度不能低于2米。这一标准要求高于国家标准。该负责人认为,对广西全装修房如此高标准要求的原因,是因为防水层高度超过花洒高度,更有利于卫生间防水。

    3 监理剖析

    管理混乱和偷工减料普遍存在

    记者了解到,南宁第三方监理机构的验房还涉及柳州、贵港、百色等地的精装房,问题同样较多,主要包括墙体渗水、护栏底部打胶粗糙、柜体发霉、门框变形、墙面开裂等。例如贵港某精装房楼盘,墙体出现大面积发霉,新房变成了“旧房”。即便是在售价较贵的精装房楼盘,同样能发现门框、装饰线条等处的开裂现象,个别精装房的墙面甚至还存在施工工人的“工作留言”。

    根据今年上半年的验房结果,南宁多名验房师总结出了造成上述施工质量问题的主要原因。首先,精装房属于批量装修,不少楼盘的管理不到位,工人“粗暴”施工,没有对装修成品做保护而导致刮花、碰花等。施工过程还存在赶工行为,监理又不到位,以至于做工粗糙甚至遗漏。验房中发现的插座、新风系统、排水管都没有固定,就是此类问题的典型代表。其次,工程统一采购主材,供货方以次充好,不良供应商产品质量存在问题。其三,没有做好防水,装修完后也没有根据房屋的实际朝向等情况做好防雨措施,导致室内渗漏、积水。

    4 经验借鉴

    掌握要点可初步判断内在品质

    业主几乎没有机会去看精装房的施工现场,面对开发商完成的精装房成品,业主如何判断其内在品质并排除隐患?南宁第三方监理机构验房师陈勇华提供了不少简单有效的做法,供业主参考。

    首先,建议业主对每个空间的精装设施逐一体验。例如,如果脚踩木地板有凹陷感,则表明该处的木地板没有铺平。有些柜子经常与插座“撞架”,甚至柜门打不开、柜门错位等,这需要业主考虑到后期软装进场的因素而进行仔细查验,避免日后使用不便。

    其次,瓷砖空鼓在精装房中比较多见。业主可借助简单工具对瓷砖轻力敲打,判断是否空鼓。有的精装房空鼓瓷砖背面存在空腔,这明显不符合国家规范中的满浆铺贴要求。

    再次,针对乳胶漆墙面,业主可用手电筒检测:照在墙面的光线如果有阴影,表明墙面不平。墙面同时不允许有起灰、流坠等现象。

    另外,一些水电问题也可通过表象看出来。例如,有的插座没有零线或地线,表明电路不通或者存在安全隐患。

    还有,业主同样要重视的是,管道渗水几乎在每个精装房楼盘都有,业主收房时可初步检查一下,必要的时候,可委托专业人士检查。

    5 业主疑惑

    水管为何不能随便打压测试

    有业主在验收精装房时,希望能对新居的水管做打压测试,以便检查水管是否渗漏。可是,业主却得到专业人士意外的答复:精装房水管不能随便打压测试。

    南宁多名验房师表示,其原因在于一些精装房的水管较薄,如果依照标准的打压压力进行测试,水管可能会爆裂;如进行低压打压测试,则又起不到实际的检测作用。因此,业主要想检查水路是否正常,需要先了解新居所用的水管材质,然后再作决定。

    验房师提醒,给水管打压测试还涉及一个问题,即打压测试时,精装房原有的水龙头需要拆掉,改换成堵头。如果业主此时对新居尚未收房,就表明房子还不是业主的,业主没有权利改换水龙头。业主签字收房后,如果确定要做打压测试,建议申请由小区物管的专业人员全程操作,不宜请第三方人员操作。否则,测试过程中若发生爆管,小区物管可能会将责任推给第三方拒绝维修。

编辑:陈创明  作者:王光家

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